Договор аренды не зарегистрирован: правовые последствия

В связи с тем, что на данный форум "приходят" все новые "силы" которым не просто пальцем лень в клавиатуру "ткнуть" и сначала "воспопользоваться" "ПоисК"... «набрать» в поле «Слово для поиска» какое-нибудь «мат….» слово, например «договор аренды» и ТКНУТЬ пальцем «НАЙТИ», прежде чем что то задавать. НО поскольку вопрос по аренде в ГК РФ и в «мозгах» РПН «запутан» поэтому для того, чтобы экологи хотя бы в чем то по "договорам аренды" совместно со своей юридической службой «сориентировались» мы открыли данную ветку…

Мы понимаем что то что мы пишем предназначено не для категорий «Ж» и не для «студентов-практиков» с 29-летним стажем, подобных как:


Им то что мы пишем.... читать данную ветку противопоказано...

Итак...

Чтобы не тратить время на «объяснения» обратимся к ряду документов

1) К статье налогового юриста «Бухгалтерия Онлайн» Алексея Крайнова
«Нужно ли регистрировать договора аренды после 1-го марта 2013 года»

«..1 марта 2013 года начали действовать поправки в Гражданский кодекс.
Для бухгалтеров и юристов самой важной из них является поправка, которая касается регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Конструкция этой поправки такова, что теперь в ГК РФ нет четкого ответа на вопрос: в каких случаях нужно регистрировать договор аренды? А разъяснение Госдумы по данному вопросу еще больше запутывает ситуацию.

Среди изменений — новая статья Гражданского кодекса за номером 8.1, которая меняет общий порядок государственной регистрации прав и сделок.

Основная задача этой статьи — отмена дублирования при регистрации.

Напомним, по действовавшим до 1 марта правилам регистрировался как переход прав, так и договоры, на основании которых такой переход прав происходил. То есть шла двойная регистрация.

Соответственно, с 1 марта 2013 года, согласно статье 8.1. ГК РФ, регистрируются только переход прав, обременения и ограничения прав на имущество.

Однако такая регистрация, как указано в той же самой статье 8.1 ГК РФ, обязательна лишь в случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, в статье 2 Закона № 302-ФЗ оговаривается (п. 8), что правила, предусмотренные отдельными статьями части второй ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимостью, после 1 марта не применяются. К числу таких статей отнесены:
• статья 558 — о государственной регистрации сделок с жилыми помещениями;
• статья 560 — о государственной регистрации сделки продажи предприятия;
• статья 574 — о государственной регистрации договора дарения недвижимости;
• статья 584 — о государственной регистрации договора ренты;
• статья 609 — о государственной регистрации договора аренды недвижимости;
• статья 651 — о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения;
• статья 658 — о государственной регистрации договора аренды предприятия.

Обратим внимание на включенную в список статью 651 ГК РФ. Именно она устанавливала правила, по которому регистрации подлежат не все договоры аренды зданий и сооружений, а только те, которые заключены на срок не менее одного года.

Вывод из буквального прочтения законов — регистрировать не нужно

Итак, что же меняется в связи с вступлением в силу Закона 302-ФЗ?
С одной стороны, все старые положения Гражданского кодекса, говорящие о госрегистрации договоров (в том числе и договоров аренды зданий и сооружений) отменены. Это значит, что регистрировать такие договоры не нужно. Независимо от сроков, на которые они заключены.

Но, с другой стороны, появилась обязанность регистрировать обременение прав, коим является аренда. Правда, такая обязанность, исходя из буквального прочтения статьи 8.1 ГК РФ, имеется только в случаях, предусмотренных законом.

Однако на данный момент нет закона, который бы обязывал регистрировать обременение в виде аренды.

Статья 131 Гражданского кодекса, посвященная государственной регистрации прав и сделок, содержит четкий перечень обременений, которые подлежат государственной регистрации.

И аренды в этом перечне нет.
Закон о государственной регистрации (от 21.07.97 № 122-ФЗ) также не содержит положений, обязывающих регистрировать аренду как обременение. Более того, в этом документе сохранилась норма, не соответствующая статье 8.1. Гражданского кодекса.

Так, в статье 26 закона № 122-ФЗ, что госрегистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством госрегистрации договора аренды этого недвижимого имущества. А, как мы помним, статья 8.1 ГК РФ отменила государственную регистрацию сделок (а значит, и договоров) как класс.

Таким образом, если читать законы, действующие после 1 марта, буквально, то аренда, независимо от срока, государственной регистрации не подлежит. По крайней мере, до тех пор, пока в законодательстве не появится указание на то, что такая регистрация обязательна.

Законодатели трактуют свое творчество иначе

Противоположная позиция высказана в разъяснении Государственной думы (точнее, Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) от 22.01.13 № 3.3-6/94. В нем сделана попытка разъяснить положения статьи 8.1 ГК РФ применительно к государственной регистрации аренды.

По мнению законодателей, с 1 марта 2013 года «будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме». При этом какой-либо внятной правовой основы под этот вывод авторы письма не подводят. Но можно предположить, что именно таково было намерение законодателя при принятии закона № 302-ФЗ.

Надо также обратить внимание на то, что в разъяснении Государственной думы никак не урегулирован вопрос с регистрацией краткосрочной аренды.

И, если читать разъяснение буквально, получится, что регистрации подлежит любая аренда, независимо от сроков, но при условии заключения договора в письменной форме.

Практический вывод

Таким образом, ситуация с государственной регистрацией аренды на сегодняшний день крайне неоднозначна. И сказать, каким образом она разрешится на практике, в данный момент невозможно.

Для снижения рисков мы советуем обращаться за госрегистрацией обременения по любому договору аренды.

Тем самым вы переложите бремя принятия решения на государственный орган. Пусть он ответит на вопрос, подлежит ваше конкретное обременение в виде аренды регистрации или нет. Если по мнению госоргана, в вашем случае аренда регистрации не подлежит, потребуйте от него официальный отказ. Этот документ будет подтверждать вашу правоту в спорах как с другой стороной договора, так и с налоговыми органами по поводу учета расходов на аренду.

2) ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда РФ
В.ЯКОВЛЕВ

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3) Нередко выявляется отсутствие государственной регистрации заключенных договоров аренды недвижимого имущества сроком свыше 1 года. Согласно ст. 651 ГК РФ такое соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора, необходимость которой предусмотрена в законе, ведет к признанию сделок по такому договору ничтожными.
При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации.
На основании Писем Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77, от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, если сторонами оформлен договор на несколько лет, государственная регистрация договора долгосрочной аренды недвижимого имущества обязательна. В противном случае учесть в целях налогообложения прибыли арендные платежи нельзя, так как понесенные расходы не оформлены документально в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ.

Как показывает практика, контрагентами зачастую заключается договор аренды сроком менее 1 года, который затем пролонгируется, либо заключаются несколько краткосрочных (сроком менее 1 года) договоров друг за другом.

НУ А ТЕПЕРЬ САМОЕ ГЛАВНОЕ…..

4) 89-ФЗ …..
Статья 1.
хранение отходов - содержание отходов в объектах размещения отходов в целях их последующего захоронения, обезвреживания или использования;

транспортирование отходов - перемещение отходов с помощью транспортных средств вне границ земельного участка, находящегося в собственности юридического лица или индивидуального предпринимателя либо предоставленного им на иных правах;

накопление отходов - временное складирование отходов (на срок не более чем шесть месяцев) в местах (на площадках), обустроенных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в целях их дальнейшего использования, обезвреживания, размещения, транспортирования.

Статья 4. Отходы как объект права собственности
1. Право собственности на отходы принадлежит собственнику сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий или продуктов, а также товаров (продукции), в результате использования которых эти отходы образовались.
2. Право собственности на отходы может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении отходов.
3. Собственник отходов I-IV класса опасности вправе отчуждать эти отходы в собственность другому лицу, передавать ему, оставаясь собственником, право владения, пользования или распоряжения этими отходами, если у такого лица имеется лицензия на осуществление деятельности по использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов не меньшего класса опасности.
4. В случае, если отходы брошены собственником или иным образом оставлены им с целью отказаться от права собственности на них, лицо, в собственности, во владении либо в пользовании которого находится земельный участок, водоем или иной объект, где находятся брошенные отходы, может обратить их в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении их в собственность в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 12. Требования к объектам размещения отходов
3. На территориях объектов размещения отходов и в пределах их воздействия на окружающую среду собственники объектов размещения отходов, а также лица, во владении или в пользовании которых находятся объекты размещения отходов, обязаны проводить мониторинг состояния окружающей среды в порядке, установленном федеральными органами исполнительной власти в области обращения с отходами в соответствии со своей компетенцией.

Статья 14. Требования к обращению с опасными отходами
1. Утратил силу.
2. Индивидуальные предприниматели и юридические лица, в процессе деятельности которых образуются отходы I-IV класса опасности, обязаны подтвердить отнесение данных отходов к конкретному классу опасности в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области охраны окружающей среды.
3. На отходы I-IV класса опасности должен быть составлен паспорт. Паспорт отходов I-IV класса опасности составляется на основании данных о составе и свойствах этих отходов, оценки их опасности. Порядок паспортизации, а также типовые формы паспортов определяет Правительство Российской Федерации.

5) Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 15 августа 2007 г. N 570
"Об организации работы по паспортизации опасных отходов"

2.4. Деятельность по паспортизации опасных отходов включает:
- подготовку заявителями сведений о происхождении, составе, свойствах отходов, конкретных объектах размещения отходов, технологиях их использования и обезвреживания и материалов отнесения отходов к конкретному классу опасности для окружающей природной среды;

6) Приказ Минприроды России от 25 февраля 2010 г. N 49
"Об утверждении Правил инвентаризации объектов размещения отходов"
Правила инвентаризации объектов размещения отходов
(утв. приказом Минприроды России от 25 февраля 2010 г. N 49)

1. Правила инвентаризации объектов размещения отходов (далее - Правила) устанавливают порядок сбора, составления и оформления информации о находящихся в эксплуатации объектах хранения отходов и объектах захоронения отходов (далее - объекты размещении отходов).
2. Правила предназначены для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые эксплуатируют объекты размещения отходов (собственники, пользователи, владельцы, АРЕНДАТОРЫ), для Ростехнадзора и для территориальных органов Ростехнадзора.
4. Инвентаризация объектов размещения отходов проводится юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, эксплуатирующими эти объекты, не реже одного раза в пять лет.

7) Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 19 октября 2007 г. N 703
"Об утверждении Методических указаний по разработке проектов нормативов образования отходов и лимитов на их размещение"

« 5. Хозяйствующие субъекты разрабатывают и оформляют ПНООЛР в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям и представляют указанные проекты на утверждение в территориальные органы Ростехнадзора в двух экземплярах на бумажном носителе, а также на магнитном носителе.
В случае наличия у хозяйствующего субъекта территориально обособленных подразделений (филиалов), расположенных в разных муниципальных районах или городских округах, ПНООЛР разрабатываются для каждого территориально обособленного подразделения (филиала) отдельно.
Если хозяйствующий субъект выступает в качестве арендодателя части производственных территорий, помещений или оборудования и предоставляет арендатору право размещать отходы на собственных объектах, то отходы арендатора должны быть включены в ПНООЛР арендодателя. В случае, если арендатор самостоятельно осуществляет деятельность по обращению с отходами, к ПНООЛР прилагаются документы, подтверждающие эти обязательства арендатора.»

8) Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 24 ноября 2005 г. N 867
"О ведении территориальными органами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору государственного учета объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду"

"2. Для целей настоящего Порядка объект негативного воздействия - это территориально обособленный источник негативного воздействия на окружающую среду (совокупность источников в пределах одной промышленной площадки).
Объекты негативного воздействия подразделяются на стационарные и передвижные объекты негативного воздействия.

3. Для целей настоящего Порядка стационарным объектом негативного воздействия считается объект, от которого осуществляется выброс (сброс) в окружающую среду загрязняющих веществ, прочно связанный с землей, то есть объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, объект размещения отходов производства и потребления, а также взрыв (далее - стационарный объект).
Для целей настоящего Порядка местом нахождения стационарного объекта негативного воздействия считается территория соответствующего административно-территориального образования, на котором фактически находится стационарный объект.
4. Для целей настоящего Порядка передвижными объектами негативного воздействия считаются транспортные средства, воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, оборудованные двигателями, работающими на бензине, дизельном топливе, керосине, сжиженном (сжатом) нефтяном или природном газе (далее - передвижной объект).
Для целей настоящего Порядка местом регистрации передвижных объектов считается место (порт) приписки или место государственной регистрации передвижного объекта, а при отсутствии такового - место регистрации на территории Российской Федерации владельца передвижного объекта.
5. Объекты негативного воздействия подлежат государственному учету по месту нахождения каждого стационарного объекта и по месту государственной регистрации каждого передвижного объекта.

9) Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 5 апреля 2007 г. N 204 "Об утверждении формы Расчета платы за негативное воздействие на окружающую среду и порядка заполнения и представления формы Расчета платы за негативное воздействие на окружающую среду" (с изменениями от 27 марта 2008 г.)

«2. Расчет представляется плательщиками в одном экземпляре в управления по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, межрегиональные управления по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, межрегиональные территориальные управления по экологическому и технологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (далее - территориальные органы Ростехнадзора) по местонахождению каждой производственной территории, передвижного объекта негативного воздействия, объекта размещения отходов или по своему местонахождению в случае, если разрешительная документация выдана в целом на хозяйствующий субъект.»

«1. Раздел 1 "Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух стационарными объектами" заполняется плательщиком, осуществляющим выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух от стационарных объектов, для каждой производственной территории или по хозяйствующему субъекту в целом в зависимости от выданного разрешения.»

«1. Раздел 3 "Сбросы загрязняющих веществ в водные объекты" заполняется плательщиками, имеющими выпуски загрязняющих веществ в водные объекты, по каждому выпуску или территории (при неорганизованном сбросе на водосборные территории) отдельно в зависимости от выданного разрешения.»

«1. Раздел 4 "Размещение отходов производства и потребления" заполняется по каждому объекту негативного воздействия (объекту размещения отходов) отдельно.
2. Все операции с отходами отражаются в расчетах за тот отчетный период, в котором данная операция была отражена в учете в соответствии с установленным порядком.
3. При заполнении раздела 4 следует указать:
Регистрационный номер объекта негативного воздействия (объекта размещения отходов) (в случае присвоения).
Наименование и адрес местонахождения объекта негативного воздействия.
Номер, дату выдачи и срок действия лимита на размещение отходов.
Характеристики объекта негативного воздействия (объекта размещения отходов): находится в пределах промышленной зоны источника негативного воздействия или за пределами данной зоны; является или не является специализированным полигоном (промышленной площадкой), оборудованным в соответствии с установленными требованиями.
Границы промышленной площадки определяются в соответствии с границами земельного участка, на котором (которых) расположен соответствующий источник (объект размещения отходов), которые указаны в соответствующих правоустанавливающих документах.»

СУХОЙ ОСТАТОК :

Если договор аренды до 1 года и не зарегистрирован…. то нет имущественных отношений… нет «промплощадки»…. нет объектов временного хранения отходов (объектов размещения) …. и т.д. и т.п. …. и на что бухгалтера «спишут» плату за НВОС ?…. НЕТ ГРАНИЦЫ ПРОМПЛОЩАДКИ…. нет «транспортирования»…. вообще НИЧЕГО НЕТ…. ... не может быть ВЕДЕНИЯ ЖУРНАЛА УЧЕТА по Приказу №721 …. ну и т.п. и т.д….. не может быть программы ПКОО…. поэтому в этом случае ВСЕ НЕСЕТ АРЕНДОДАТЕЛЬ… его места хранения, он должен получать паспорта отходов, получать «Разрешения» на выброс ЗВ, лимиты, разрешение на сброс….. осуществлять плату за НВОС … ну и т.п и т.д….

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН: ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Некоторые арендаторы договоры на аренду недвижимости, заключенные на срок не менее одного года, не регистрируют в установленном законом порядке. О том, что из-за этого случается, читайте в нашем обзоре арбитражных дел.

ВСЕ ОТНЯЛИ, НЕ ДОЖИДАЯСЬ 17-го года

Между Территориальным управлением Минимущества России (арендодатель), войсковой частью (балансодержатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор аренды, во исполнение которого ОАО по актам приема-передачи получило в аренду находящиеся в федеральной собственности сооружения служебно-технической застройки аэродрома и искусственные аэродромные покрытия на срок с 1 мая 1998 г. по 1 мая 2017 г.
В 2004 г. арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании с него 11,7 млн руб. неосновательного обогащения и выселении.
Требование о выселении было основано на отсутствии государственной регистрации договора аренды.
Утверждения ОАО о погашении задолженности по арендной плате войсковой части путем проведения взаимозачетов судом были отклонены по причине отсутствия согласования такого порядка расчетов с арендодателем.
Решением суда иск в части выселения и взыскания неосновательного обогащения был удовлетворен.
Принимая это решение, суд указал на то, что ответчик неосновательно занимал спорные сооружения начиная с февраля 1998 г., так как договор аренды, по которому это имущество передавалось в пользование, не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным (ст. 433, 651 ГК РФ).
ОАО в кассационной жалобе попросило это решение отменить, заявив, что договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя, не оформившего до настоящего времени свое право собственности на имущество, и по вине балансодержателя - войсковой части, не подготовившей всю необходимую для этого техническую документацию.
ФАС установил, что договор аренды заключался во время вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 26 которого предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Судом установлено, что до предъявления иска ни одна из сторон с таким заявлением в соответствующее учреждение юстиции не обращалась и договор аренды до настоящего времени остался незарегистрированным, в связи с чем он признан незаключенным по правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Факт признания договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), поэтому требования арендодателя о возврате полученного по нему государственного имущества и взыскании неосновательного обогащения являлись обоснованными и удовлетворены на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы о виновности арендодателя и балансодержателя в том, что договор аренды не был зарегистрирован, не были приняты во внимание, поскольку в случае уклонения этих сторон от регистрации договора арендатор вправе был обратиться в суд с требованием о принятии решения о регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ. С таким иском ОАО в суд не обращалось.
При данных обстоятельствах обжалуемое решение ФАС оставил без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16 ноября 2004 г. по делу N ФОЗ-А51/04-1/3316
.
НЮАНСЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ

Между ООО и государственным учреждением (ГУ) был заключен договор аренды помещения. Впоследствии по дополнительному соглашению часть арендуемых площадей была возвращена ООО по акту приема-сдачи. После этого ГУ стало платить арендную плату только за фактически занимаемые площади.
ООО обратилось в арбитражный суд с иском о признании расторгнутым договора аренды, поскольку сокращение арендуемых площадей было произведено по дополнительному соглашению, которое не зарегистрировано и не порождает правовых последствий.
Предъявляя иск, ООО ссылалось на ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Отказывая в удовлетворении иска ООО, суд исходил из того, что оснований для признания спорного договора аренды расторгнутым не имеется, поскольку ГУ вносит арендную плату пропорционально занимаемой площади и не имеет задолженности перед арендодателем.
Довод ООО относительно незарегистрированного дополнительного соглашения, согласно которому арендодателю возвращена часть площадей, был отклонен.
Хотя дополнительное соглашение и не зарегистрировано, оно наряду с актом приема-сдачи доказывает факт сокращения арендуемых площадей.
Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС также решил, что в спорном случае арендатор обязан вносить плату только за фактически занимаемые площади и не может отвечать за ту часть площадей, которая была возвращена арендодателю по акту приема-передачи.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Постановление ФАС Московского округа от 28 июля 2005 г. по делу N КГ-А40/6656-05.

ВСЕ ОСТАЛИСЬ БЕЗ ДЕНЕГ

По договору аренды Территориальное управление Минимущества России (арендодатель) и предприятие (балансодержатель) предоставили предпринимателю Б. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение для использования под кафе, продовольственный магазин с обязательной продажей хлебобулочных изделий сроком с 1 февраля 1999 г. по 1 марта 2000 г.
Дополнительным соглашением от 1 января 2000 г. стороны внесли изменения в договор аренды, увеличив общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений и размер арендной платы. Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.
В связи с наличием задолженности предпринимателя по арендной плате арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о ее взыскании.
Предприниматель в свою очередь предъявил встречный иск, ссылаясь на то, что он за свой счет произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт.
Суд первой и апелляционной инстанций отказал арендодателю в удовлетворении основного иска к предпринимателю, а предпринимателю - во встречном иске.
Суд установил, что в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Поскольку государственная регистрация договора аренды сроком действия в один год в установленном законом порядке не была произведена, названный договор в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным и соответственно не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из данной сделки.
Однако согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Между тем основанием для применения названной нормы закона является установление факта пользования арендатором спорными помещениями, поскольку одно лишь документальное оформление передачи помещения в аренду не может служить достаточным доказательством периода пользования ими в соответствии с условиями договора.
В актах приема-передачи зафиксировано, что для использования помещений в целях, предусмотренных договором аренды, рекомендовано в соответствии с требованиями санитарных норм, правил электро- и пожаробезопасности провести косметический ремонт арендуемых помещений или заменить внутренние перегородки и поверхности наружных стен, потолка, стен, дверей, окон, электрооборудования и электроприборов, санитарно-технических приборов, сетей холодного и горячего водоснабжения и канализации, системы вентиляции.
Таким образом, из акта суд усмотрел, что передаваемые в аренду помещения не соответствовали установленным действующим законодательством Российской Федерации санитарным и технологическим нормам и правилам, а также требованиям пожарной и электробезопасности, предъявляемым к помещениям общественного питания, а также требовали проведения в них соответствующих улучшений.
Суд решил, что предприниматель фактически не эксплуатировал помещения по причине проведения в них ремонтных работ капитального характера. Поэтому обогащение у предпринимателя в виде неосновательно сбереженных арендных платежей отсутствует, в связи с чем суд отказал в удовлетворении иска.
Что касается встречного иска, то суд исходил из отсутствия оснований для удовлетворения названных требований по незарегистрированному и в силу этого незаключенному договору. К тому же предприниматель не представил доказательств того, что произведенные ремонтные работы и проектно-сметная документация были согласованы с собственником названных помещений.
ФАС данное решение оставил без изменения.
Постановление ФАС Ceвepo-Западного округа от 30 сентября 2004 г. по делу N А42-2658/02-6.

НЕЛЬЗЯ ПРОДЛИТЬ ТО, ЧЕГО НЕТ

Администрация города и фонд 9 октября 2002 г. подписали договор аренды земельного участка по 1 января 2004 г. В этот же день имущество было передано арендатору по акту приема-передачи.
В 2005 г. администрация обратилась в арбитражный суд с иском к фонду об освобождении земельного участка.
Исковые требования основаны на ст. 609 ГК РФ и мотивированы тем, что договор аренды недвижимого имущества не прошел государственную регистрацию и, следовательно, является незаключенным, в связи с чем у фонда отсутствуют правовые основания для того, чтобы занимать недвижимость.
Суд обязал фонд вернуть недвижимость ее собственнику.
Фонд обратился в ФАС с кассационной жалобой, в которой заявил, что, по его мнению, суд ошибочно не применил к правоотношениям сторон ст. 621 ГК РФ, предусматривающую возобновление на неопределенный срок арендных правоотношений по окончании срока действия договора, если ни один из контрагентов не возражает против этого. Фонд полагал, что владеет спорным участком на основании договора аренды, а потому изъятие земли незаконно.
ФАС решил, что согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Из смысла этой нормы следует, что правила, предусмотренные в ней, применяются к заключенным и окончившим свое действие договорам аренды.
Незаключенный договор аренды не может повлечь за собой указанных последствий. Таким образом, ФАС подтвердил вывод суда первой инстанции об отсутствии у фонда прав на занятие спорного земельного участка.
Ссылка фонда на письмо администрации, подтверждающее, по его мнению, наличие арендных правоотношений, была отклонена, так как данный документ противоречит действующему гражданскому законодательству.
ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13 октября 2005 г. по делу NА43-5324/2005-23-171.

СРОКИ ДАВНОСТИ ЗДЕСЬ НЕ ДЕЙСТВУЮТ

Областной комитет по управлению имуществом (арендодатель), ЗАО (балансодержатель) и ООО (арендатор) подписали договор аренды от 7 августа 1998 г., по условиям которого арендатору было передано в аренду помещение на срок с 1 августа 1998 г. по 1 августа 1999 г.
На основании распоряжения администрации области от 8 апреля 2004 г. это помещение было предоставлено областному суду на условиях безвозмездного пользования.
Арендодатель письмом от 14 сентября 2004 г. предложил ООО в срок до 18 сентября 2004 г. освободить занимаемое помещение. Одновременно ООО сообщили, что у него отсутствуют правовые основания для занятия помещения, поскольку договор аренды от 7 августа 1998 г. является незаключенным.
Невыполнение требования собственника об освобождении имущества послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд о выселении.
Суд установил, что срок действия договора составляет ровно один год, поэтому в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежал государственной регистрации.
В установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован. Отсутствие правового основания для занятия помещения со стороны ООО нарушает права и охраняемые законом интересы собственника, имеющего право восстановить положение, существовавшее до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).
В этой связи суд принял решение об изъятии у ООО и передаче собственнику нежилого помещения.
В кассационной жалобе ООО заявило, что, по его мнению, суд нарушил ст. 199, 208, 304 ГК РФ, так как по требованию о выселении должен применяться срок исковой давности, исчислять который необходимо с момента, когда ООО начало без законных оснований фактически владеть нежилыми помещениями, т.е. с 7 августа 1998 г.
ФАС установил, что право собственности относится к категории абсолютных правоотношений, в силу чего абсолютно все субъекты, в том числе ООО, обязаны не нарушать его и по требованию собственника прекратить любые действия, посягающие на это право.
Факт использования чужого имущества ООО с 7 августа 1998 г. на основании незаключенного договора лишь свидетельствует о незаконности действий ООО и ни в коей мере не может повлиять на объем правомочий собственника имущества.
ФАС оставил данное решение без изменения.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 июня 2005 г. по делу N А17-295/3.

И НЕПЛАТЕЛЬЩИКА РЕГИСТРИРОВАТЬ НУЖНО

В октябре 2003 г. на основании ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ОАО (арендатор) обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации договора аренды.
На данное заявление Учреждение своим письмом сообщило о приостановлении государственной регистрации сделки до 19 ноября 2003 г. в связи с непредставлением выписки из реестра федерального имущества, доверенности на государственную регистрацию права федеральной собственности, согласия балансодержателя на аренду сооружения.
Согласие балансодержателя было получено.
В отношении выдачи двух остальных документов на неоднократные обращения истца Краевой комитет по управлению имуществом (КУГИ) сообщил о невозможности их выдачи по причине ненадлежащего перечисления ОАО арендных платежей.
Тогда ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Минимущества России.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, исковые требования ОАО были удовлетворены.
В кассационной инстанции Территориальное управление заявило на ненадлежащее исполнение ОАО своего обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки, а также на ее заниженный размер.
ФАС это заявление не принял во внимание, поскольку установил, что законодатель не ставит государственную регистрацию сделки в зависимость от исполнения стороной условий договора.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Принятие судом такого решения по существу означает также и обязанность всех лиц, имеющих отношение к государственной регистрации спорного договора аренды, совершить все необходимые действия по государственной регистрации.
ФАС оставил данное решение без изменения.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2004 г. по делу N ФОЗ-А51/04-1/2222.

НЕЗАКЛЮЧЕННЫЙ ДОГОВОР ЛУЧШЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО

Областная прокуратура на основании ст. 167,168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.
Решением в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.
В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.
ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.
Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.
ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.
ФАС подтвердил, что, поскольку договор аренды нежилых помещений не заключен, он не может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу прокурора - без удовлетворения.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. по делу NФ04-7633/2005( 16264-А45-16).

НЕОЖИДАННЫЙ ПРЕТЕНДЕНТ

В 2003 г. гражданин Г. согласно договору дарения подарил гражданину М. нежилое здание склада, а 15 сентября 2004 г. между М. и ООО "Ф" был заключен договор аренды этого склада. В тот же день ООО "Ф" оплатило М. аренду за один месяц.
Однако на следующий день М. направил в адрес ООО "Ф" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом М. установил замки, сигнализацию и расположил в здании свое имущество, тем самым создал препятствия для доступа арендатора в спорное помещение.
ООО "Ф" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к М. о понуждении к исполнению в натуре обязательства по договору аренды.
Суд обязал М. устранить препятствия в пользовании помещением, принадлежащим ООО "Ф" на праве аренды согласно договору.
Принятый судебный акт мотивирован тем, что односторонний отказ от договора аренды противоречит ст. 610, 619 ГК РФ. Однако в дело вмешалось третье лицо - ООО "В", которое обжаловало это решение в кассационной инстанции, заявив, что у него имеется договор безвозмездного пользования имуществом от 20 июня 2001 г., по условиям которого прежний владелец склада гражданин Г. передал ООО "В" здание склада во временное владение и пользование. Срок безвозмездного пользования имуществом определен с 1 июля 2001 г. по 30 июня 2026 г.
ФАС установил, что согласно свидетельству о государственной регистрации права спорные помещения находятся в собственности у М. Каких-либо ограничений и обременении спорного имущества в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории области не зарегистрировано.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ООО "В" должно было зарегистрировать право безвозмездного пользования имуществом, переданным ему по договору от 20 июня 2001 г.
ФАС решил, что ООО "В" не доказало нарушения своих законных прав и интересов заключением договора аренды между предпринимателем М. и ООО "Ф".
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 июля 2005 г. по делу N 004-4225/2005(12759-А67-24).

ПЕРЕНАЕМ - ЭТО ПЕРЕВОД ДОЛГА

Между Федеральным научно-производственным центром (ФНПЦ) и ООО был заключен договор аренды. Поскольку указанный договор был заключен на срок более одного года, он в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ был зарегистрирован.
Спустя год между ООО и ЗАО был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы последнему. Договор перенайма был согласован с собственником здания - ФНПЦ. Однако ООО от государственной регистрации договора перенайма уклонилось.
Данный факт послужил поводом для обращения ЗАО в арбитражный суд с иском об обязании ООО зарегистрировать договор.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор.
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу ст. 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом, сделка по перенайму совершена в надлежащей форме с соблюдением требований действующего законодательства.
В то же время поданное ООО заявление о регистрации договора перенайма было отозвано последним без указания причин. ЗАО неоднократно обращалось с требованиями о передаче необходимых для регистрации документов. Однако ООО без уважительных причин не представило истцу истребуемые им документы. Указанные действия правомерно квалифицированы судом как уклонение от регистрации, в связи с чем исковое заявление было удовлетворено.
ФАС данное решение оставил без изменения.
Постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2005 г. по делу N А14-10075-2004/301/18.

СОГЛАШЕНИЕ - ЭТО НЕ РЕШЕНИЕ

ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города по зачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы.
Суд обязал администрацию города принять к зачету в счет арендной платы стоимость ремонтных работ.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, требования ООО удовлетворены в полном объеме.
Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что договором аренды предусмотрено проведение текущего и капитального ремонта объекта за счет арендатора.
В соответствии с отдельным пунктом договора арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта объекта в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами в соответствии с нормативными актами органа местного самоуправления. В договоре также предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться арендатором только с разрешения арендодателя.
Своим письмом администрация города дала согласие ООО на проведение капитального ремонта здания гостиницы при условии представления проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города, после чего ООО приступило к капитальному ремонту.
Затем ООО обратилось с заявлением о зачете затрат на капитальный ремонт. В подтверждение были представлены сметы затрат и акты выполненных работ, проверенные МУП "Дирекция заказчиков объектов капитального строительства".
После этого между сторонами было подписано соглашение к договору аренды недвижимого имущества.
ООО было зачтено 190 000 руб. и не приняты к зачету 1,1 млн руб.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что соглашение к договору аренды является решением администрации города о зачете затрат на капитальный ремонт здания гостиницы. При этом суд указал, что в соответствии с п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывать законность принятия оспариваемого решения возлагается на орган, принявший такое решение.
Однако данный вывод суда кассационная коллегия не признала обоснованным.
Решение - это нормативный или ненормативный акт, принятый уполномоченным органом в пределах своей компетенции, выражающий волю одного лица. Соглашение - это двусторонняя сделка.
В рассматриваемом споре речь идет именно о сделке по внесению изменений в договор аренды, для совершения которой необходима воля двух сторон, выраженная в соглашении.
ФАС установил, что в соглашении шла речь и об изменении арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Спорное соглашение изменяет размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Однако указанное соглашение надлежащую регистрацию не прошло, и соглашение считается незаключенным.
ФАС решил, что оспариваемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Обжалуемые решение и постановление отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление ФАС центрального округа от 14 апреля 2005 г. по делу N А54-3533/04-4.

ЗАКОННОЕ УКЛОНЕНИЕ ОТ РЕГИСТРАЦИИ

Между ОАО и ООО был заключен договор аренды нежилых помещений от 1 июня 2002 г. на срок до 31 декабря 2002 г.
ОАО (арендодатель) 10 января 2003 г. уведомил ООО (арендатора) о необходимости освободить до 15 февраля 2003 г. занимаемые помещения.
ООО передало ОАО все помещения только 18 апреля 2003 г.
Считая, что ООО должно оплатить пользование помещениями до момента фактического возврата арендованного имущества, ОАО обратилось с иском в арбитражный суд.
Суд удовлетворил исковые требования ОАО. Ведь согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая это, суд пришел к выводу о том, что после 31 декабря 2002 г. договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В кассационной жалобе ООО заявило, что, по его мнению, суд неправильно применил п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку, исходя из возобновленного на неопределенный срок договора, он является прекращенным 15 февраля 2003 г. согласно уведомлению арендодателя от 10 января 2003 г.
Однако ФАС это заявление не принял во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договором установлен срок предупреждения об отказе от договора за один месяц, однако ответчик освободил помещения не в указанный срок, а позже.
Тогда ООО потребовало признать договор аренды недействительным с момента его заключения, поскольку в установленном законом порядке данный договор не был зарегистрирован. Однако и этот довод суд признал несостоятельным, поскольку необходимость в государственной регистрации договора аренды помещения в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ возникает в случае его заключения на срок не менее года. А в данном случае договор был заключен на меньший срок.
ФАС оставил данное решение без изменения.
Постановление ФАС Центрального округа от 26 ноября 2004 г. по делу NА09-3670/04-27.

RosFeder, т.е. по Вашему мнению арендодатель, у которого в штате один гендиректор должнен сам вывозить мусор и проводить плату за НВОС, оплачивать штрафы водоканала и т.д? А что же тогда делать при проверке арендодателя РПН-ом? Что показывать, в виде какой деятельности образовались, например отходы кислот и щелочи, если в ОКВЭДе арендодателя стоит - сдача недвижимости в аренду. Если по бухгалтерии никаких закупок не происходит. Что же бухгалетрия будет списывать, если ничего нет? Откуда мусор то? Или может плату за выброс в атмосферу от предприятия по производству, например, красок оплатить еще. А может и проекты ПДВ, ПНООЛР на чужое предприятие разработать?

И еще... Если арендодатель и арендатор являются субъектами экологического надзора разного уровня: один федерального, а второй - регионального? Как быть в этом случае??